Cubre la apertura del expediente y las verificaciones iniciales sobre usted y sobre la propiedad, antes de que empiece cualquier análisis de fondo. Es el monto más bajo del esquema y el primero que paga.

Por qué no varía: el trabajo detrás es el mismo sin importar el tamaño del crédito.

Un depósito que inicia una revisión completa de crédito en lugar de un estimado superficial. Se acredita contra la cuota de análisis de $2,000, así que no es un cargo adicional encima. Está pagando parte de esa cuota antes.

Por qué existe: una precalificación con análisis completo significa que una persona revisó sus ingresos, activos y crédito contra el expediente real, en vez de aceptar cifras declaradas. Los vendedores y agentes en México la tratan distinto que a un estimado blando, sobre todo en mercados costeros competidos.

El costo total de analizar el crédito, menos los $650 ya cobrados. Cubre el análisis crediticio, la verificación de ingresos y activos, la revisión de la garantía y las verificaciones transfronterizas que un crédito doméstico estadounidense no requiere.

Por qué es más alta que en un crédito doméstico: el expediente tiene que satisfacer tanto los estándares de originación en Estados Unidos como los requisitos mexicanos de propiedad y fideicomiso, y la garantía está en otro sistema jurídico.

Se consulta al menos dos veces. Una para llegar a la decisión de crédito y otra antes del cierre para confirmar que nada cambió. El cargo aplica por cada consulta, y el costo de cada una sube con el número de acreditados en el expediente, por eso el esquema muestra un piso y no una cifra fija.

Algunos expedientes requieren más de dos. Agregar un acreditado, actualizar documentación, un cierre que se recorre lo suficiente para que el reporte anterior caduque, o un cambio en su perfil crediticio durante el proceso pueden requerir una consulta adicional. Cuántas necesite su expediente depende de cómo avance. Cada consulta se hace bajo la autorización escrita que usted otorga, y su asesor le avisará cuando se vaya a solicitar una.

Nota práctica: abrir crédito nuevo, financiar un auto o subir saldos entre la aprobación y el cierre aparece en la siguiente consulta y puede afectar el crédito. Espere hasta después de cerrar.

El cargo más alto del prestamista en el esquema y el que escala directamente con cuánto pide prestado. En un crédito de 500,000 dólares la diferencia entre el extremo bajo y el alto es de unos 3,800 dólares, así que vale la pena entender dónde cae su expediente antes de presupuestar.

Qué la mueve: el tamaño del crédito, la relación préstamo a valor, el tipo de propiedad y la complejidad general del expediente. Su asesor puede decirle la cifra aplicable una vez analizado.

Sobre el nombre: Originadora Sinergia es la entidad originadora bajo la que se registra el cargo. Es una sola cuota de originación, no un segundo participante tomando una parte aparte.

Cubre la administración del lado mexicano para constituir el crédito, incluida la coordinación con el banco fiduciario, la notaría y el registro público para que el gravamen quede debidamente constituido e inscrito.

No es un gasto de cierre. Es un cargo continuo por administrar un crédito transfronterizo, facturado junto con su pago durante toda la vida del crédito. Presupúestelo como parte de su costo mensual de vivienda y no de su efectivo para cerrar.

Por qué existe aquí y no en un crédito doméstico: administrar un crédito garantizado con una propiedad mexicana implica al banco fiduciario, el seguimiento del predial y del seguro en México, y el manejo de pagos transfronterizos.

El cargo de tercero más alto en la mayoría de las operaciones, y el que más varía de un mercado a otro. Es un impuesto que el comprador paga una sola vez cuando se transmite la propiedad. Según el estado lo verá escrito como ISABI, ISAI o Traslado de Dominio. Mismo impuesto, distinto nombre local.

Los Cabos y el resto de Baja California Sur están en 3 por ciento plano. Los Cabos pasó de 2 a 3 por ciento a principios de 2025, y un decreto publicado en el periódico oficial del estado en diciembre de 2025 alineó a La Paz, Loreto, Comondú y Mulegé, de modo que los cinco municipios están en 3 por ciento desde el 1 de enero de 2026. Existe una tasa reducida de 1.5 por ciento para transmisiones por donación o herencia entre cónyuges o entre padres e hijos.

En otros lados depende del municipio, no solo del estado. Unos quince estados mantienen 2 por ciento plano, Nayarit entre ellos. En Quintana Roo la tasa se fija localmente, así que Cancún está en 3 por ciento mientras que Playa del Carmen subió a 4 por ciento en diciembre de 2025. La mayor parte del país cae entre 2 y 5 por ciento, con extremos cercanos a 1.5 por ciento en el nivel bajo y alrededor de 5.5 por ciento en los estados más caros. Dos casas idénticas en dos estados distintos pueden traer una diferencia de cinco cifras solo en esta línea.

Compare la base, no solo la tasa. Aquí es donde las comparaciones de encabezado engañan. El impuesto se calcula sobre el mayor de tres valores: el precio en la escritura, el valor catastral municipal y el valor de avalúo. Algunos estados aplican su tasa al precio de venta mientras otros parten del valor catastral, que suele ser más bajo. Un estado con una tasa publicada más alta puede producir una cuenta menor que uno con tasa más baja, así que comparar porcentajes entre estados sin conocer la base dice muy poco.

Quién lo maneja: el notario lo calcula, lo retiene de los fondos del cierre y lo entera al estado. Sin ese pago su escritura no se inscribe en el registro público, lo que significa que usted no es el propietario legal. Las tasas se revisan cada enero cuando estados y municipios publican su ley de ingresos anual, el programa local de ingresos, así que una cifra que le cotizaron el año pasado puede estar desactualizada.

Se paga al Registro Público de la Propiedad para asentar la operación en el registro. La inscripción es lo que hace su propiedad oponible frente a terceros. Una escritura no inscrita es un problema serio.

Por qué varía: el registro es estatal y cada estado fija su propio arancel, algunos como porcentaje y otros como tabla escalonada por rangos de valor.

El permiso que expide la Secretaría de Relaciones Exteriores y que permite a una persona extranjera adquirir derechos sobre un inmueble mexicano a través de un fideicomiso. Es un requisito federal, no del prestamista, y es lo que hace posible el fideicomiso en primer lugar.

Aquí importan más los tiempos que el costo. El permiso lo expide una oficina federal con su propio calendario. Es una de las fuentes más comunes de retraso en un cierre transfronterizo, por eso se solicita a la decisión de crédito y no al cierre.

El conjunto de certificados oficiales que el notario tiene que obtener antes de que proceda una transmisión. Normalmente confirman que no hay gravámenes inscritos contra la propiedad, que el predial está al corriente, que los cargos de agua están cubiertos y que el registro catastral coincide con el inmueble que se vende.

Por qué importan: el predial, que es el impuesto anual sobre la propiedad, y los cargos de agua no pagados se adhieren al inmueble y no a quien los debía. Estos certificados son la forma de enterarse antes de heredarlos.

El honorario profesional del notario por redactar la escritura, verificar la situación jurídica del inmueble y de las partes, calcular y retener los impuestos y presentar todo para inscripción. Es el segundo cargo de tercero más alto después del impuesto de adquisición.

Por qué el rango es tan amplio: los aranceles notariales se fijan por estado, y dentro de un estado cada notaría cotiza distinto según complejidad y reputación. Una compra financiada con fideicomiso implica más instrumentos que una transmisión de contado, lo que coloca a la mayoría de las operaciones de MoXi arriba del piso del rango.

Usted elige al notario. El esquema lo dice directamente. Vale la pena pedir cotización por escrito a más de una notaría antes de comprometerse, porque dos puntos de diferencia en una compra de 700,000 dólares es dinero real.

Usted le paga directamente a la notaría. Este honorario no lo cobra MoXi® ni MoXi lo retiene o lo administra. La notaría le factura a usted y usted le paga a esa oficina, que es también la razón por la que la cotización que acuerde con ellos es la que rige.

MoXi® requiere un poder notarial en todas las operaciones. Esto no depende de si usted planea viajar. El poder autoriza a su representante a firmar los instrumentos mexicanos en su nombre, y tiene que redactarse correctamente para uso en México, protocolizarse en Estados Unidos y después apostillarse para que México lo reconozca.

Por qué se requiere y no es opcional: un cierre transfronterizo depende de que los documentos se puedan firmar en México según el calendario de la notaría. Las fechas de cierre se mueven, los permisos y certificados salen cuando salen, y un expediente que solo puede avanzar cuando usted está presente es un expediente que se detiene. El poder elimina esa dependencia. Usted es bienvenido a asistir a su cierre, y mucha gente lo hace, pero el poder se prepara de cualquier forma.

La apostilla es el paso que la gente pasa por alto. Es una certificación estatal bajo la Convención de La Haya que autentica la firma del notary para uso en el extranjero. Sin ella, un documento estadounidense perfectamente válido no se acepta en una notaría mexicana.

Cada poder notarial adicional después del primero. Los expedientes con más de un acreditado, o con una persona moral en la estructura de propiedad, necesitan un poder por cada parte que deba ser representada.

Aplica a cualquier otro documento estadounidense que la operación requiera en México, como actas corporativas, actas de matrimonio o divorcio, o documentos de fideicomiso. Cada uno pasa por la misma ruta de protocolización y apostilla.

Traducción oficial al español por un perito traductor reconocido por las autoridades mexicanas. Todo lo que esté en inglés y deba presentarse ante una notaría, el registro o el banco fiduciario lo requiere. No se acepta traducción automática.

Una valuación independiente que establece cuánto vale la propiedad, lo que determina el monto del crédito. El rango es amplio porque el costo del avalúo sigue al valor del inmueble, al tipo de propiedad y a cuántos datos comparables existen en ese mercado.

Dónde sale caro: propiedades singulares, terrenos grandes, casas en mercados delgados con pocas ventas comparables recientes, y cualquier cosa que requiera traslado del valuador. Un departamento en un desarrollo con mucho movimiento cae en el extremo bajo.

Quien compra de contado no debería saltarse esto. Un prestamista ordena un avalúo para proteger su propia posición, por eso se requiere en una compra financiada. La razón por la que un comprador lo quiere es la misma en ambos casos. Muy poca gente compraría una casa en Estados Unidos sin una valuación independiente, y el argumento es más fuerte en un mercado donde las ventas comparables son más difíciles de verificar y los precios de lista muchas veces se fijan sin ellas.

Una valuación oficial aparte que se usa con fines fiscales. No es un duplicado del avalúo comercial. El valor catastral es una de las tres cifras contra las que se mide el impuesto de adquisición, así que las autoridades exigen su propio número.

Una revisión de la cadena de título más una opinión legal por escrito sobre si el vendedor efectivamente puede transmitir lo que está vendiendo. En una compra transfronteriza este es el paso de debida diligencia que más vale la pena pagar.

Por qué el rango es de diez a uno: algunas propiedades tienen un historial limpio, corto y bien inscrito, y la búsqueda toma horas. Otras involucran conversiones de ejido, donde la tierra salió del régimen agrario comunal hacia la propiedad privada, junto con sucesiones divididas, subdivisiones de desarrollador o huecos en el registro, y el trabajo sube en consecuencia. Los mercados también difieren, porque la calidad registral no es uniforme entre estados.

La revisión que confirma que la propiedad puede servir legalmente como garantía de un crédito originado en Estados Unidos, y que la estructura de garantía se sostiene de los dos lados de la frontera. Cubre el trabajo legal de constituir el fideicomiso de garantía y confirmar la posición del gravamen.

Por qué escalona en un millón: los créditos mayores generalmente involucran propiedades y estructuras más complejas, y el alcance de la revisión crece con ellas.

Coordinación del trabajo con terceros: ordenar avalúos y certificados, dar seguimiento al permiso, mover documentos entre la notaría, el banco fiduciario y el escrow, y mantener el expediente avanzando. En un expediente transfronterizo con proveedores en dos países y en dos idiomas, alguien tiene que hacerse cargo de eso.

El cargo único por establecer el fideicomiso. El banco actúa como fiduciario y es el titular, mientras usted tiene los derechos de fideicomisario, es decir, puede habitar, remodelar, rentar, vender, obtener crédito contra la propiedad y transmitirla a sus herederos.

Por qué varía: los bancos cotizan sus servicios fiduciarios de forma distinta, y la cuota escala con la complejidad de la estructura y a veces con el valor del inmueble. Qué banco se usa generalmente lo determina la operación y no la preferencia.

El fideicomiso trae una cuota anual de mantenimiento mientras exista, y el primer año se cobra al cierre. Presupúestela cada año posterior, porque no desaparece cuando termina de pagar el crédito. El fideicomiso es la estructura de propiedad, no un instrumento de financiamiento.

Error común: dejar vencer la cuota anual. El banco es el titular, y un fiduciario impago es un problema que no conviene tener sobre una propiedad donde usted vive.

Resguardo y dispersión de fondos a través de un tercero neutral. El escrow no es práctica universal en operaciones residenciales mexicanas como lo es en Estados Unidos, y usarlo es una protección relevante en una compra transfronteriza donde puede estar transfiriendo seis cifras antes de tener el título.

Cobertura obligatoria, pagada por adelantado por un año. La prima depende del costo de reposición, del tipo de construcción y de la ubicación, y la exposición costera es el factor dominante. La cobertura de huracán y tormenta con nombre sobre construcción frente al mar se cotiza muy distinto que una casa tierra adentro del mismo valor.

Contrátela temprano. El esquema marca tres semanas antes del cierre por una razón. Las colocaciones costeras a veces requieren varias sometimientos a distintas aseguradoras, y la falta de una carátula detiene su fecha de cierre.

Usted le paga directamente a la aseguradora. Esta prima no la cobra MoXi®. Usted contrata la póliza con su agente o aseguradora y les paga a ellos, y MoXi® solo necesita evidencia de que la cobertura está vigente y cumple los requisitos del programa.

El seguro de título se requiere en un crédito de MoXi®. Presupúestelo como parte de su efectivo para cerrar y no como algo que podría saltarse. La prima varía con el monto de cobertura, que sigue al valor de su propiedad, por eso el esquema muestra un rango y no una cifra.

Qué le compra realmente. La investigación de título revisa lo que muestra el registro público. El seguro de título cubre lo que el registro no reveló, como una reclamación de propiedad en competencia, un error de inscripción, un instrumento falsificado en algún punto de la cadena o un heredero que nadie conocía. En una compra transfronteriza, donde la calidad registral es despareja de un estado a otro y la cadena de título puede pasar por conversiones de ejido, sucesiones divididas o subdivisiones de desarrollador, esa brecha entre lo que se investigó y lo que efectivamente es cierto resulta más amplia de lo que la mayoría de los compradores espera.

Esto es una cuenta de reserva, no un cargo. Su crédito requiere que el predial, el seguro de casa habitación y la cuota fiduciaria anual se paguen a tiempo mientras exista el crédito. En lugar de dejarle a usted el seguimiento de tres recibos con tres calendarios distintos en otro país, el administrador cobra una parte de cada uno junto con su pago mensual, la resguarda y paga cada recibo cuando vence. La cuenta de reserva es donde vive ese dinero mientras tanto.

Por qué tiene que fondearse al cierre. La cuenta no puede empezar en cero. Un recibo de predial o de seguro puede vencer antes de que usted haya hecho suficientes pagos mensuales para cubrirlo, así que se cobra un saldo inicial al cierre para que el dinero esté ahí cuando llegue el recibo. Cuánto depende de sus cifras reales y de cuántos meses haya entre su fecha de cierre y cada próximo vencimiento, por eso el esquema dice variable y no cita una cifra.

Por qué lo exige el prestamista. El predial no pagado se adhiere a la propiedad y no a quien lo debía, una póliza vencida deja la garantía desprotegida, y una cuota fiduciaria impaga es un problema con el banco que es titular de su propiedad. Cada una de esas cosas debilita la garantía detrás del crédito, y por eso mantenerlas al corriente es una condición del crédito y no una cortesía.

Es su dinero. Nada de esto lo retiene MoXi® ni el administrador como ingreso. El saldo se resguarda para usted, se gasta en sus recibos, y lo que quede se le devuelve cuando termine de pagar el crédito. De todas formas tiene que ser parte de su efectivo para cerrar, así que presupúestelo junto con los cargos.